تحلیل اختلافات و پرونده‌های پروژه‌های عمرانی

مدیران پروژه‌های عمرانی معمولاً دو بار به وکلا و مشاوران حقوقی مراجعه می‌کنند: یک بار هنگام امضای قرارداد، و بار دوم وقتی که با اختلافات قراردادی مواجه شده و قادر به حل آن نیستند. تحلیل اختلاف و پرونده‌های واقعی پروژه‌های عمرانی، نشان می‌دهد اختلافات از کجا شروع می‌شوند و چطور می‌توان آن‌ها را قبل از وقوع خنثی کرد.

پروژه‌ای که پیمانکار در ماه آخر اجرا، ادعای تأخیر مجاز برای ۱۴ ماه تقدیم می‌کند و کارفرما تازه می‌فهمد هیچ صورتجلسه‌ای از دستورات شفاهی‌اش ندارد یا قراردادی که بند تغییر کار در آن مبهم نوشته شده و حالا هر طرف تفسیر خود را دارد یا پروژه EPC کلانی که به خاطر یک تعریف ناقص از محدوده کار وارد داوری چندساله شده، در حالی که پروژه روی زمین خاک می‌خورد، نمونه‌هایی از این اختلافات و دعاوی است.

اگر مدیر پروژه یا کارفرما هستید، این تصویر احتمالاً برایتان آشناست یا از آن می‌ترسید. دفتر حقوقی لیبرالا با تحلیل پرونده‌های واقعی EPC و ساخت‌وساز، ریشه اصلی این اختلافات را بررسی می‌کند  تا این قراردادی هرگز برای شما اتفاق نیفتد.

چرا پروژه‌ها وارد اختلاف می‌شوند؟

بیشتر اختلافات عمرانی نه از سوءنیت، بلکه از ابهام ساختاری در قرارداد سرچشمه می‌گیرند. وقتی محدوده کار مشخص نیست، تغییرات ثبت نمی‌شوند یا مستندسازی ضعیف است، هر طرف تفسیر خود را از آن دارد و قرارداد هم به هیچ‌کدام کمکی نمی‌کند.

ریشه‌های اصلی اختلاف در پروژه‌های عمرانی

۱. ابهام در محدوده کار

مهم‌ترین منشأ اختلاف در پروژه‌های عمرانی، نه سوءنیت طرفین، بلکه تعریف ناقص از آنچه باید انجام شود است. وقتی پیوست فنی قرارداد کامل نیست یا محدوده کار با جملاتی کلی مثل طبق نقشه‌های ابلاغی تعریف می‌شود، هر تغییر در طراحی می‌تواند به یک میدان جنگ تبدیل شود.

در چنین شرایطی، پیمانکار هر کار اضافه‌ای را خارج از محدوده تلقی می‌کند و کارفرما آن را داخل قرارداد می‌داند. این اختلاف در طول پروژه انباشته می‌شود و در تحویل نهایی به‌صورت یک ادعای چندلایه سر باز می‌کند.

پرونده‌ای به ما ارجاع شده بود که در یک پروژه احداث مجتمع تجاری-اداری، پیمانکار در مرحله تحویل موقت ادعایی معادل ۳۵٪ مبلغ اولیه قرارداد تحت عنوان کارهای اضافه مطرح کرد. بررسی اسناد نشان داد قرارداد محدوده سیستم‌های مکانیکال را به‌صورت مبهم تعریف کرده بود. تیم لیبرالا با تحلیل مکاتبات و صورتجلسات اجرایی، ادعا را به کمتر از ۸٪ کاهش داد.

۲. تأخیر در پرداخت‌ها

تأخیر در پرداخت صورت‌وضعیت‌ها یکی از پرتکرارترین علل توقف پروژه و ورود به اختلاف است. وقتی جریان مالی پروژه قطع می‌شود، پیمانکار با کمبود نقدینگی مواجه می‌شود، سرعت اجرا افت می‌کند و تأخیر پروژه آغاز می‌شود تأخیری که کارفرما بعداً آن را غیرمجاز می‌نامد.

مشکل اینجاست که بسیاری از قراردادها مکانیزم دقیقی برای تأخیر پرداخت ندارند؛ نه سود تأخیر تعریف شده، نه حق توقف کار برای پیمانکار به‌روشنی آمده و نه سقف زمانی تأیید صورت‌وضعیت مشخص است.

کارفرمای یک پروژه زیرساختی پس از ۶ ماه تأخیر در پرداخت، پیمانکار را به دلیل کندی اجرا به داوری کشاند. پیمانکار در مقابل ادعای خسارت تأخیر پرداخت را مطرح کرد. لیبرالا با مستندسازی زنجیره علّی میان تأخیر مالی و کاهش سرعت اجرا، رابطه سببیت را اثبات و دفاع موکل را با موفقیت پیش برد.

۳. تفسیر متفاوت از شرایط عمومی پیمان

نشریه ۴۳۱۱ به‌عنوان شرایط عمومی پیمان، استخوان‌بندی اکثر قراردادهای عمرانی ایران است، اما همین سند استاندارد هم تفسیرهای متضادی دارد. مواد مربوط به تعدیل، تأخیرات مجاز، فسخ و تعلیق هر کدام می‌توانند بسته به اینکه کارفرما یا پیمانکار آن‌ها را بخواند، معنای متفاوتی پیدا کنند.

مشکل زمانی حاد می‌شود که قرارداد خصوصی هیچ بند تکمیلی یا تفسیری بر شرایط عمومی نیفزوده باشد. در این حالت، قاضی یا داور باید از میان دو تفسیر متعارض یکی را برگزیند و این قمار بزرگی است.

در یک پرونده اختلاف میان یک کارفرمای دولتی و پیمانکار EPC بر سر نحوه محاسبه تعدیل در دوران تورمی به لیبرالا ارجاع شد. قرارداد صرفاً به نشریه ۴۳۱۱ ارجاع داده بود بدون هیچ بند تکمیلی. تیم ما با استناد به رویه داوری‌های مشابه و تحلیل بخشنامه‌های سازمان برنامه، موضع موکل را مستدل کرد و رأی به نفع او صادر شد.

۴. ضعف در مدیریت تغییرات

در پروژه‌های عمرانی، تغییر اجتناب‌ناپذیر است، اما نحوه ثبت و مدیریت آن سرنوشت‌ساز است. وقتی دستورات تغییر به‌صورت شفاهی یا از طریق واتساپ ابلاغ می‌شوند و هیچ سند رسمی امضاشده‌ای وجود ندارد، پیمانکار کار را انجام داده اما هیچ پشتوانه‌ای برای مطالبه هزینه‌اش ندارد.

عکس این ماجرا هم اتفاق می‌افتد: کارفرما ادعا می‌کند تغییری نداده، پیمانکار می‌گوید دستور شفاهی گرفته، و در غیاب مستندات، داور با یک معما روبه‌روست. سیستم Change Order نه یک تشریفات اداری، بلکه خط دفاعی هر دو طرف است.

در یک پروژه احداث نیروگاه، پیمانکار ادعای ۴۸ مورد تغییر کار مطرح کرد که مجموعاً ۲۲٪ مبلغ قرارداد می‌شد. هیچ‌کدام فرم رسمی تغییر کار نداشتند. لیبرالا با بازسازی مسیر مکاتبات ایمیلی، گزارش‌های ناظر و صورتجلسات کارگاهی، ۳۱ مورد را مستند کرد و مابقی را رد کرد.

۵. نقص در ضمانت‌نامه‌ها و تعهدات

ضمانت‌نامه‌های بانکی در قراردادهای عمرانی نقش حیاتی دارند اما اغلب یا شرایط اجرای آن‌ها مبهم است یا مدت اعتبارشان با تأخیرات پروژه همخوانی ندارد. وقتی پروژه به تمدید نیاز دارد و ضمانت‌نامه منقضی شده، کارفرما در عمل بدون پوشش مالی مانده است.

از سوی دیگر، برخی قراردادها تعهدات پیمانکار را در قالب ضمانت‌نامه حسن انجام کار به‌گونه‌ای تعریف می‌کنند که پیمانکار می‌تواند با یک خلأ شکلی از زیر مسئولیت شانه خالی کند. این خلأها معمولاً پیش از امضای قرارداد قابل رفع هستند اما بعد از آن، هزینه‌بر.

در یک پرونده کارفرمای یک پروژه مسکونی بزرگ‌مقیاس پس از فسخ قرارداد با پیمانکار، درخواست ضبط ضمانت‌نامه حسن انجام کار کرد. بانک صادرکننده به دلیل انقضای مهلت و نقص در متن درخواست کارفرما، از پرداخت امتناع کرد. لیبرالا با طرح دعوا علیه بانک و پیمانکار به‌صورت هم‌زمان، حقوق موکل را در داوری احقاق کرد.

تحلیل پرونده‌های EPC

قراردادهای EPC به دلیل پیچیدگی ساختاری، میزبان بیشترین حجم اختلافات در پروژه‌های کلان هستند. در این مدل، پیمانکار مسئولیت طراحی، تأمین تجهیزات و اجراست و همین یکپارچگی می‌تواند خطرناک‌ترین تله حقوقی باشد.

سه سناریوی پرتکرار در پرونده‌های EPC که دفتر حقوقی لیبرالا با آن‌ها مواجه شده: