فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مطالبه خسارت پس از فسخ

قرارداد را فسخ کرده اید، ملک را پس گرفته اید، اما همچنان یک سوال بزرگ ذهن شما را درگیر کرده است: «هزینه هایی که تا الان صرف شده، چه میشود؟» سازنده میگوید میلیاردها تومان هزینه کرده ام و اگر نپردازی، شکایت میکنم. مالک میگوید پروژه را نیمه کاره رها کردی و باید خسارت بپردازی. در این مرحله، بحث به جایی میرسد که دیگر نه قراردادی در کار است و نه تعهدی برای ادامه پروژه؛ تنها یک عدد باقی مانده است: میزان خسارت. اما این خسارت را چگونه باید محاسبه کرد؟ آیا هر هزینه ای که سازنده کرده، قابل مطالبه است؟ آیا مالک میتواند بابت تأخیر یا کاهش ارزش ملک، خسارت بگیرد؟ دفتر حقوقی لیبرالا در پرونده هایی، شاهد بوده که طرفین به دلیل نداشتن اطلاعات کافی از قوانین مطالبه خسارت، یا از حقوق خود میگذرند یا خواسته های غیرقانونی مطرح میکنند که در دادگاه محکوم به شکست میشوند. در این بخش، شرایط و انواع خسارت قابل مطالبه را بررسی میکنیم:

شرایط کلی مطالبه خسارت

برای اینکه بتوانید پس از فسخ، خسارت مطالبه کنید، سه شرط اساسی باید احراز شود: اول، وجود قرارداد معتبر بین طرفین؛ دوم، اثبات تخلف طرف مقابل از تعهدات قراردادی؛ سوم، اثبات میزان خسارت واردشده که معمولاً از طریق کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.

انواع خسارت قابل مطالبه

1-خسارت تأخیر در انجام تعهد

 اگر سازنده پروژه را در موعد مقرر تحویل نداده، مالک میتواند بابت کاهش ارزش ملک، اجاره بهای ازدست رفته یا هرگونه ضرر ناشی از تأخیر، مطالبه خسارت کند.

2-خسارت ناشی از تخریب

 اگر در حین عملیات ساختمانی، بخشی از ملک یا واحدهای موجود تخریب شده باشد، مالک میتواند هزینه جبران آن را مطالبه کند.

3-خسارت عدم اجرای تعهد

 اگر یکی از طرفین به کلی از انجام تعهدات خود خودداری کرده باشد (مثلاً سازنده کار را رها کرده یا مالک سند را منتقل نکرده)، طرف مقابل میتواند خسارت ناشی از این خودداری را مطالبه کند.

4-خسارت کیفیت پایین تر از استاندارد

 اگر سازنده از مصالح نامرغوب استفاده کرده یا اجرای کار برخلاف نقشه های مصوب باشد و این موضوع باعث کاهش ارزش ملک شده باشد، مالک میتواند مابه التفاوت را مطالبه کند.

5-خسارت ناشی از پیشفروش غیرمجاز

 اگر سازنده بدون اجازه مالک، واحدها را پیشفروش کرده و باعث ایجاد مشکل برای مالک در تحویل شده باشد، این اقدام میتواند مبنای مطالبه خسارت قرار گیرد.

جدول انواع خسارت و شرایط مطالبه

نمونه پرونده فسخ مشارکت در ساخت

1. شرح پرونده

آقای رضایی، مالک زمینی به مساحت ۱۲۰۰ مترمربع در شمال تهران، در فروردین ۱۳۹۹ قرارداد مشارکت در ساخت با یک شرکت منعقد کرد. سازنده متعهد شد ظرف ۳۰ ماه، پروژه ۱۶ واحدی را تحویل دهد. سهم الشرکه ۴۰ درصد برای مالک و ۶۰ درصد برای سازنده تعیین شد. در بند ۱۲ قرارداد، هرگونه پیش فروش تا پایان نازک کاری ممنوع اعلام و تخلف از آن، حق فسخ برای مالک در نظر گرفته شد. همچنین پرداخت ۵ میلیارد تومان بلاعوض تا پایان ماه دوم از تعهدات سازنده بود.

تخلفات سازنده

پس از ۱۸ ماه، پروژه فقط ۳۵ درصد پیشرفت داشت (درحالیکه باید ۶۰ درصد میداشت)، ۸ واحد بدون اجازه مالک پیشفروش شده بود و بلاعوض نیز پرداخت نشده بود. آقای رضایی که از ضررهای چندده‌میلیاردی میترسید، به دفتر حقوقی لیبرالا مراجعه کرد.

اقدامات حقوقی

تیم لیبرالا ابتدا اظهارنامه رسمی برای سازنده ارسال کرد، سپس دادخواست فسخ به استناد خیار تخلف شرط و مطالبه خسارت تنظیم نمود و همزمان درخواست کارشناسی رسمی برای محاسبه خسارت تقدیم کرد.

هزینه های واقعی سازنده توسط کارشناس، ۷ میلیارد تومان تعیین شد و تکلیف پیش خریداران نیز مشخص گردید که سازنده مسئول پاسخگویی به آنهاست.

نتیجه نهایی

مالک موفق شد قرارداد را فسخ، ملک را پس بگیرد، ۱۳ میلیارد تومان خسارت دریافت کند و با سازنده جدید، پروژه را در ۲۰ ماه به اتمام برساند. دفتر حقوقی لیبرالا با طراحی استراتژی دقیق و پیگیری کارشناسی، از بروز یک فاجعه مالی برای موکل خود جلوگیری کرد.

سوالات متداول

1-چه کسی می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند؟

هم مالک و هم سازنده، در صورت احراز شرایط قانونی یا قراردادی، می‌توانند درخواست فسخ کنند. مالک می‌تواند به دلایلی مانند تأخیر سازنده در تحویل پروژه، پیش‌فروش غیرمجاز واحدها یا استفاده از مصالح غیرمطابق با قرارداد، درخواست فسخ دهد. سازنده نیز در مواردی مانند عدم تحویل ملک توسط مالک، خودداری از ارائه وکالتنامه یا عدم انتقال سند در موعد مقرر، حق فسخ دارد.

2-آیا مالک می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه، قرارداد را یک‌طرفه فسخ کند؟

خیر. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مستلزم احراز شرایط قانونی و قراردادی آن است و مادام که مدعی فسخ، آن شرایط را به اثبات نرساند و دادگاه آن را احراز نکند، فسخ انجام‌شده معتبر نخواهد بود. مالک باید ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی، تخلف سازنده را اعلام کند و در صورت عدم توافق، از دادگاه درخواست فسخ نماید. اقدام خودسرانه ممکن است موجب مسئولیت جبران خسارت برای مالک شود.

3-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، چه اثری بر قراردادهای پیش‌فروش دارد؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادهای پیش‌فروش را به‌طور خودکار باطل نمی‌کند. طبق رویه قضایی، فسخ تأثیری در قرارداد پیش‌فروش ندارد و مالک زمین نیز نمی‌تواند با انتقال مالکیت، پیش‌خریداران را از حقوق خود محروم کند. پیش‌خریداران برای دریافت سند باید با مالک جدید تعامل کنند و سازنده مسئول پاسخگویی به آنهاست.

4-اگر سازنده پیش‌فروش کرده باشد، آیا باز هم می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟

بله. وجود پیش‌فروش از سوی هر یک از طرفین، مانع از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نمی‌شود. با این حال، فسخ ممکن است فقط در روابط بین مالک و سازنده مؤثر باشد و تأثیری در قرارداد پیش‌فروش نداشته باشد. بنابراین، حتی با وجود پیش‌خریداران، امکان فسخ قرارداد مشارکت وجود دارد، اما تکلیف پیش‌خریداران باید جداگانه تعیین شود.

5-هزینه‌هایی که سازنده تا زمان فسخ صرف کرده، چه می‌شود؟

هزینه‌های منطقی و مستند سازنده که برای پروژه صرف شده، باید توسط کارشناس رسمی دادگستری محاسبه و بین طرفین تسویه شود. این هزینه‌ها شامل مصالح، دستمزد کارگران، هزینه‌های شهرداری و سایر موارد مرتبط می‌شود. معمولاً این بخش، بیشترین چالش را بین طرفین ایجاد میکند و تعیین مبلغ دقیق نیازمند نظر کارشناسی معتبر است.

6-آیا پس از فسخ، می‌توان خسارت مطالبه کرد؟

بله. برای مطالبه خسارت، سه شرط اساسی لازم است: وجود قرارداد معتبر بین طرفین، اثبات تخلف طرف مقابل از تعهدات قراردادی، و اثبات میزان خسارت واردشده که معمولاً از طریق کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. انواع خسارت قابل مطالبه شامل خسارت تأخیر در تحویل، خسارت ناشی از تخریب، خسارت عدم اجرای تعهد و خسارت کیفیت پایین‌تر از استاندارد است.