قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که بین مالک زمین و یک شخص دیگر (معمولا سازنده) منعقد می‌شود. هدف از این قرارداد، ایجاد یک پروژه‌ی ساختمانی در زمینی است که مالک در اختیار دارد و در ازای آن، مالک به‌عنوان شریک در آنچه ساخته می‌شود، سهیم خواهد بود. در این راستا، ارزش زمین به‌عنوان آورده‌ی مالک در نظر گرفته می‌شود و سازنده نیز با اختصاص سرمایه‌ای برای احداث بنا، آورده‌ی خود را مشخص می‌کند؛ بنابراین، سهم هریک از طرفین در سازه‌ی نهایی بر اساس این آورده‌ها تعیین می‌گردد.
امروزه با توجه به هزینه‌های هنگفت مصالح و فرآیند ساخت‌وساز، بسیاری از مالکین زمین و سازندگان تمایل دارند که به‌صورت مشارکتی با یکدیگر همکاری کنند. این نوع همکاری می‌تواند به کاهش هزینه‌ها و بهینه‌سازی منابع مالی کمک شایانی نماید.
چرا باید از حقوق و تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت آگاه باشیم؟
برای انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که طرفین از حقوق و تعهدات خود به‌خوبی آگاهی داشته باشند و این موارد را به‌درستی در قرارداد پیش‌بینی کنند؛ ازاین‌رو، مشاوره با وکلای مجرب و متخصص در زمینه‌ی قراردادها می‌تواند به طرفین کمک کند که از بروز مشکلات و سوءتفاهمات احتمالی جلوگیری نمایند. وکلای موسسه‌ی حقوقی لیبرالا با تجربه و تخصص خود، می‌توانند شما را در تهیه و تنظیم این قراردادها یاری رسانند.
چرا تعیین دقیق حقوق و سهم مشارکت در قراردادهای ساخت اهمیت دارد؟
در یک قرارداد مشارکت در ساخت، حقوق و تعهدات هریک از طرفین به‌صورت دقیق پیش‌بینی می‌شوند. همچنین، درباره‌ی میزان سهم مشارکت هریک از شرکا در ساختمان نهایی توافق می‌گردد. این شفاف‌سازی در حقوق و تعهدات، نه‌تنها به تسهیل فرآیند ساخت‌وساز کمک می‌کند، بلکه به جلوگیری از بروز اختلافات و دعاوی قانونی در آینده نیز می‌انجامد.
در نهایت، با تنظیم یک قرارداد جامع و دقیق، طرفین می‌توانند اطمینان حاصل کنند که همکاریشان به‌صورت قانونی و منصفانه انجام خواهد شد.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه به توسعه پروژه‌ها کمک می‌کند؟
قرارداد مشارکت در ساخت، که به‌عنوان نمونه‌ای از قراردادهای مشارکت مدنی شناخته می‌شود، یکی از قراردادهای بسیار کاربردی و مهم در عرصه‌ی سرمایه‌گذاری و توسعه‌ی پروژه‌های ساختمانی است. این نوع قرارداد به‌عنوان یک ابزار قانونی به طرفین این امکان را می‌دهد که با هدف مشترک، پروژه‌های ساختمانی را به‌صورت هماهنگ و موثر پیش ببرند. اهمیت این نوع قرارداد روزبه‌روز بیشتر شده است و این امر به‌ویژه در شرایطی که هزینه‌های ساخت‌وساز به‌طور مداوم درحال‌افزایش است، به چشم می‌خورد.
نکات حائز اهمیت در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، بسیار گسترده و متنوع‌اند و نمی‌توان آنها را تنها در چند مورد محدود خلاصه کرد؛ ازاین‌رو، تصمیم گرفتیم که در این نوشته، به بررسی دقیق و کاربردی مهم‌ترین نکات و قوانین مرتبط با مشارکت در ساخت‌وساز بپردازیم. این بررسی می‌تواند شامل جزئیاتی مانند تعریف دقیق حقوق و تعهدات هریک از طرفین، نحوه‌ی تعیین سهم هر شریک و روش‌های حل‌وفصل اختلافات باشد؛ در نتیجه، آگاهی از این نکات برای اطمینان از اجرای موفق پروژه و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی ضروری است.
قرارداد مشارکت در ساخت به‌عنوان یکی از اسناد حیاتی در زمینه ی احداث ساختمان و پروژه‌های عمرانی به شمار می‌آید. این نوع قرارداد، ازجمله قراردادهای شخصی محسوب می‌شود که ذیل ماده ۱۰ قانون مدنی ایران قرار دارد. این قرارداد معمولا میان مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود، که ممکن است این سازنده فردی حقیقی یا یک شخص حقوقی باشد.
هدف اصلی این توافق، ایجاد شراکت قانونی بین این دو طرف در پروژه‌ای است که روی زمین مورد نظر ساخته خواهد شد. در واقع، این قرارداد به طرفین این امکان را می‌دهد که با همکاری یکدیگر، پروژه‌های ساختمانی را با استفاده از منابع و تخصص‌های خود به سرانجام برسانند. لازم به ذکر است که در ایران، این نوع قرارداد بیشتر بین مالکان خانه‌های قدیمی و کلنگی و سازندگان منعقد می‌شود.
یکی از عوامل کلیدی در موفقیت پروژه‌های ساختمانی، شناخت درست موقعیت ملک و همچنین توانایی و عملکرد موثر سازنده در فرآیند ساخت است. سازندگان معمولا با در نظر گرفتن این عوامل و ارزیابی دقیق شرایط موجود، مسئولیت اجرای پروژه را بر عهده می‌گیرند. این آگاهی و شناخت می‌تواند به بهینه‌سازی فرآیند ساخت و جلوگیری از بروز مشکلات در مراحل مختلف پروژه کمک کند.
در پروژه‌های شراکت در ساخت‌وساز، شرکای مختلف می‌توانند با آورده‌های متنوعی در همکاری شرکت کنند. این تنوع در آورده‌ها باعث می‌شود که هریک از طرفین بتواند بر اساس توانمندی‌ها و منابع خود در پروژه مشارکت داشته باشد.
برای مثال، یک شریک ممکن است مالک زمین یا ملکی قدیمی باشد و از این طریق آورده‌ی خود را به پروژه اضافه کند. در این شرایط، ارزش زمین به‌عنوان یک سرمایه‌ی اولیه محسوب می‌شود. درحالی‌که شریک دیگری ممکن است تخصص‌های فنی و مهارتی خود را برای اجرای پروژه به کار گیرد و به این ترتیب نقشی کلیدی در فرآیند ساخت و توسعه ایفا کند.
علاوه‌بر این، ممکن است یک شریک هم مالک ملک باشد و هم بخشی از سرمایه‌ی نقدی پروژه را تامین کند که این امر می‌تواند به افزایش توان مالی و مدیریتی پروژه کمک کند. همچنین، در برخی موارد، یکی از شرکا تمام سرمایه‌ی نقدی مورد نیاز برای ساخت‌وساز را تامین می‌کند و بدین‌ترتیب مسئولیت‌های مالی را به‌طور کامل بر عهده می‌گیرد.
این تنوع در آورده‌ها و نقش‌ها، می‌تواند به بهبود کارایی و تحقق اهداف مشترک پروژه کمک شایانی نماید و از بروز مشکلات مالی و اجرایی جلوگیری کند؛ به همین دلیل، تعیین دقیق سهم و مسئولیت هریک از شرکا در قرارداد، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت؛ چه مسئولیت‌هایی بر عهده دارید؟
۱. تحویل ملک: مهم‌ترین تعهد مالک، تحویل ملک به سازنده است. این تعهد به‌عنوان نخستین قدم در آغاز فرآیند ساخت‌وساز، نقشی کلیدی ایفا می‌کند. مالک باید اطمینان حاصل کند که ملک به‌طور کامل و در زمان مقرر به سازنده تحویل داده می‌شود تا از تاخیر در اجرای پروژه جلوگیری شود.
۲. اطلاع‌رسانی درباره‌ی جزئیات ملک: مالک باید جزئیات مربوط به ملک را به سازنده اعلام کند. این اطلاعات شامل ویژگی‌های فیزیکی، وضعیت حقوقی و هرگونه مستندات قانونی مرتبط می‌شوند. این اقدام به سازنده کمک می‌کند که درخصوص قیمت‌گذاری و میزان آورده‌ی خود در قرارداد تصمیم‌گیری کند و از بروز اختلافات در آینده جلوگیری کند.
۳. تأمین مستندات قانونی: مالک موظف است مستندات مالکیت و دیگر مدارک قانونی مربوط به ملک را فراهم کند. این مستندات باید به‌وضوح در قرارداد ذکر شوند.
۴. هماهنگی با نهادهای محلی: مالک باید مسئولیت هماهنگی با نهادهای محلی برای اخذ مجوزهای لازم را بر عهده بگیرد.
۵. پرداخت هزینه‌های مرتبط: مالک باید هزینه‌های مربوط به ملک، ازجمله عوارض و مالیات‌ها را پرداخت کند.
در نهایت، تمامی این تعهدات باید به‌طور دقیق و شفاف در قرارداد تصریح شوند تا از هرگونه ابهام و اختلاف در آینده جلوگیری شود. داشتن یک قرارداد واضح و مفصل به هر دو طرف کمک می‌کند که اهداف خود را به بهترین نحو پیگیری کنند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت؛ چه مسئولیت‌هایی بر عهده دارید؟
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید به‌طور شفاف و دقیق در متن قرارداد تصریح شوند. ذکر این تعهدات نه‌تنها به تعیین حدود مسئولیت‌های طرفین کمک می‌کند، بلکه باعث پیشگیری از بروز اختلافات آینده نیز می‌شود. به‌طور کلی، تعهدات طرف سازنده در این نوع قرارداد عبارت‌اند از:
۱. پیشبرد عملیات ساختمان‌سازی: سازنده باید تمامی مراحل اجرای پروژه را با دقت و توجه پیش ببرد. این موضوع شامل برنامه‌ریزی صحیح، مدیریت زمان و هماهنگی با تیم‌های مختلف برای تحقق اهداف پروژه است. باید توجه داشت که پیشبرد عملیات ساختمان باید با توجه به زمان‌بندی مندرج در قرارداد باشد و درصورتی‌که سازنده در انجام این عملیات تاخیر داشته باشد، مسئول پرداخت خسارات وارده خواهد بود.
۲. پرداخت هزینه‌های ساخت‌وساز: مسئولیت سازنده شامل تامین و پرداخت هزینه‌های مرتبط با پروژه است. این هزینه‌ها شامل مخارج اداری، تامین مصالح، دستمزد کارگران و همچنین اجاره‌بهای ملک‌اند. درصورتی‌که زمین درحال ساخت باشد و مالک به محلی برای سکونت نیاز داشته باشد، سازنده باید اجاره‌بها را برای این مدت پرداخت کند.
۳. رعایت استانداردهای ساخت‌وساز: سازنده موظف است که تمامی استانداردهای ذکرشده در قوانین و دستورالعمل‌های لازم‌الاجرای ساخت‌وساز را رعایت کند. این استانداردها شامل اصول ایمنی، بهداشتی و زیست‌محیطی‌اند که تضمین‌کننده‌ی کیفیت و ایمنی ساختمان خواهد بود.
۴. تحویل به‌موقع ساختمان: سازنده باید پروژه را در زمان تعیین‌شده در قرارداد به مالک تحویل دهد. هرگونه تاخیر در تحویل می‌تواند موجب مسئولیت سازنده شود و تبعات قانونی را به‌همراه داشته باشد.
۵. ارائه‌ی گزارش‌های دوره‌ای به کارفرما: سازنده موظف است که به‌صورت منظم گزارش‌هایی از پیشرفت کار و فعالیت‌های انجام‌شده به مالک ارائه دهد. این گزارش‌ها می‌توانند شامل وضعیت مالی پروژه، مراحل اجرایی و مشکلات موجود باشند تا مالک در جریان روند کار قرار گیرد و بتواند تصمیمات لازم را اتخاذ کند.
۶. پایان کار: پس از اتمام ساخت‌وساز، سازنده باید مراحل لازم برای دریافت گواهی پایان کار را طی کند. این گواهی نشان‌دهنده‌ی این است که پروژه با رعایت تمامی استانداردها و مقررات به اتمام رسیده و آماده‌ی بهره‌برداری است. دریافت این گواهی برای اطمینان از قانونی بودن پروژه و امکان استفاده از آن بسیار حائز اهمیت است.
ذکر این نکته لازم است که اینها تنها نمونه‌هایی از تعهدات سازنده در قراردادهای ساخت‌وسازند و هر مورد می‌تواند با توجه به شرایط متفاوت، تعهدات تغییر کند و این تعهدات باید به‌صورت صریح در قرارداد پیش‌بینی شود تا از اختلافات آینده جلوگیری شود.
مدت‌زمان قرارداد؛ چرا تعیین زمان‌بندی درست در مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟
مدت‌زمان قرارداد مشارکت در ساخت یکی از ارکان اساسی این نوع توافق است و هریک از طرفین باید طبق قرارداد و در زمان مقرر به تعهدات خود عمل کند. این مدت زمان، به‌ویژه در تعهدات سازنده، نقش پررنگ‌تری دارد؛ چراکه او موظف است تمامی مراحل ساخت را در زمان تعیین‌شده به اتمام برساند. ازسوی‌دیگر، مالک نیز باید در مدت زمان ذکرشده در قرارداد، ملک را به سازنده تحویل دهد.
سازنده باید طبق زمان‌بندی معین در قرارداد، تمامی تعهدات خود را انجام دهد و در غیر این صورت، مسئول خسارات وارده به مالک خواهد بود. برای جلوگیری از تاخیر و ایجاد اطمینان برای طرفین، ممکن است در قرارداد ضمانت‌اجرایی برای این موضوع پیش‌بینی شود.
به‌عنوان مثال، در یک قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است ذکر شود که اگر سازنده در تحویل پروژه تاخیر داشته باشد، موظف است به‌ازای هر روز تاخیر، مبلغ مشخصی، مانند یک میلیون تومان، به‌عنوان وجه‌التزام به مالک پرداخت کند. در این حالت، سازنده باید مطابق قرارداد به ازای هر روز تاخیر این مبلغ را به مالک پرداخت کند.
این مسئله همچنین درخصوص تحویل ملک به سازنده نیز صدق می‌کند. به این معنی که اگر مالک در تحویل ملک به سازنده تاخیر کند، او نیز باید مطابق قرارداد، خسارات واردشده به سازنده را جبران نماید. بدین‌ترتیب، تعیین دقیق مدت‌زمان قرارداد و تبعات ناشی از عدم رعایت آن، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و می‌تواند نقش بسزایی در حفظ حقوق طرفین ایفا کند.
نسبت سهم طرفین در مالکیت پروژه نهایی؛ سهم‌الشرکه چگونه تعیین می‌شود؟
در قراردادهای مشارکت در ساخت، سهم هریک از طرفین به اصطلاح «سهم‌الشرکه» شناخته می‌شود. تعیین دقیق این سهم در متن قرارداد، اهمیت زیادی دارد؛ زیرا باعث می‌شود که هریک از طرفین به‌خوبی از حقوق و تعهدات خود آگاه باشند. به‌ویژه، سهم مالک از کل ملک باید به‌طور واضح و مشخص تعیین گردد.
در اکثر موارد، تقسیم سود بین طرفین به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که مالک تقریبا ۵۵ درصد و سازنده حدود ۴۵ درصد از سود نهایی پروژه را به خود اختصاص دهند. بااین‌حال، تعیین میزان سهم هریک از طرفین در نهایت بر اساس توافق آنها انجام می‌شود و ممکن است تحت‌تاثیر عواملی همچون عرف و عادات جاری در بازار ساخت‌وساز قرار گیرد.
یکی از عوامل کلیدی در تعیین نسبت سهم طرفین، ارزش‌گذاری ملک است؛ ازاین‌رو توصیه می‌شود که برای تعیین ارزش ملک، از نظرات متخصصان و کارشناسان مربوطه استفاده شود. این اقدام نه‌تنها به روشن شدن سهم هریک از طرفین کمک می‌کند، بلکه می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات قانونی در آینده جلوگیری نماید.
این موضوع به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا نوسانات بازار و تغییرات ارزش ملک می‌توانند تاثیر درخور توجهی بر نتایج مالی پروژه داشته باشد. بنابراین، طرفین باید با دقت و با مشورت کارشناسان اقدام به تعیین و توافق بر سر سهم خود کنند تا از بروز مشکلات و اختلافات در مراحل بعدی جلوگیری شود.
چگونگی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت؛ چه گزینه‌هایی پیش رو دارید؟
نحوه‌ی انتقال سند و سهم سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت از موضوعات کلیدی و مهم به شمار می‌رود. این فرآیند معمولا بر اساس سه حالت مختلف انجام می‌شود:
حالت اول: انتقال تدریجی سند
در این حالت، بر اساس توافقی که میان مالک و سازنده صورت می‌گیرد، ابتدا آورده (به‌عنوان مثال، زمین یا ملک) به سازنده منتقل می‌شود. پس از آن، سازنده موظف است که پس از اتمام عملیات ساخت، ملک نهایی را بر اساس سهم‌الشرکه توافق‌شده به مالک منتقل کند. در این میان، یک چک تضمینی نیز به مالک ارائه می‌شود تا از امنیت مالی این معامله اطمینان حاصل شود. به‌طور کلی، این روند می‌تواند به‌صورت عکس نیز انجام شود؛ به این معنی که ابتدا ملک به مالک منتقل می‌شود و سازنده در مراحل بعدی، آورده‌ی خود را به‌دست می‌آورد.
حالت دوم: انتقال مشروط سند
در این حالت، طرفین توافق می‌کنند که انتقال سند به انجام مراحل مشخصی منوط شود؛ برای مثال، ممکن است توافق شود که با اتمام اسکلت‌بندی ساختمان، دو دانگ از ملک به سازنده منتقل شود. این روش به طرفین این امکان را می‌دهد که به‌صورت تدریجی و بر اساس پیشرفت کار، مالکیت را منتقل کنند و ریسک‌ها را به‌طور موثری مدیریت نمایند.
حالت سوم: وکالت بلاعزل
در این مرحله، مالک به سازنده یک وکالت بلاعزل اعطا می‌کند؛ به‌این‌ترتیب، سازنده به‌عنوان طرف دوم قرارداد می‌تواند با رسیدن پروژه به مراحل مشخص، با استفاده از این وکالت، اقداماتی در جهت تنظیم سند رسمی انجام دهد. این روش به سازنده این امکان را می‌دهد که به‌سرعت و بدون نیاز به تایید مجدد مالک، مراحل قانونی لازم برای انتقال سند را انجام دهد.
حل‌وفصل اختلافات ناشی از قرارداد از طریق داوری؛ چرا این روش انتخاب مناسبی است؟
بروز اختلافات در هر نوع قرارداد، ازجمله قراردادهای مشارکت در ساخت، موضوعی حیاتی و نیازمند توجه جدی است؛ لذا طرفین این نوع قراردادها باید از پیش تدابیری برای حل‌وفصل این اختلافات اندیشیده باشند. یکی از شیوه‌های کارآمد و مرسوم در این زمینه، استفاده از داوری برای حل‌وفصل اختلافات ناشی از قرارداد است.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، توصیه می‌شود که طرفین هنگام انعقاد قرارداد، در یکی از بندها به‌وضوح مشخص کنند که تمامی اختلافات مرتبط با این قرارداد باید از طریق داوری حل‌وفصل شود. این اقدام به طرفین این امکان را می‌دهد که از روش‌هایی سریع و غیر رسمی‌تر نسبت به فرآیندهای طولانی‌مدت دادگاهی بهره‌مند شوند.
چگونه می‌توان فرآیند داوری را بهبود بخشید؟ نکات کلیدی برای موفقیت در حل اختلافات
۱. ذکر نام داور: بهتر است در متن قرارداد نام داور یا داوران تعیین شود. این اقدام شفافیت بیشتری به فرآیند داوری می‌دهد و از بروز ابهامات در آینده جلوگیری می‌کند.
۲. تعیین اختیارات داور: طرفین باید اختیارات داور را به‌طور مشخص در قرارداد بیان کنند. این اختیارات می‌تواند شامل تصمیم‌گیری در رابطه با شیوه‌های داوری، پذیرش مدارک و مستندات و تعیین مهلت‌های مختلف باشد.
۳. شناسایی محل داوری: تعیین محل داوری نیز از اهمیت زیادی برخوردار است. طرفین باید توافق کنند که داوری در کجا و بر اساس کدام قوانین و مقررات انجام خواهد شد.
درصورت توافق، طرفین می‌توانند یک نهاد داوری مستقل را برای نظارت بر فرآیند داوری انتخاب کنند. این نهاد می‌تواند به‌عنوان مرجعی بی‌طرف برای تسهیل فرآیند داوری عمل کند.
فرآیند تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت که همه‌ی جوانب را در نظر بگیرد و حقوق طرفین را تضمین کند، پیچیده است و در هر مورد خاص نیاز به مشورت با وکیل دارد. وکلای متخصص موسسه‌ی حقوقی لیبرالا، با تجربه در امور قراردادها، می‌توانند به شما در این فرآیند کمک کنند. درصورت نیاز می‌توانید با وکلای موسسه‌ی حقوقی لیبرالا تماس بگیرید.
